Апартаменты определение в нормативных документах

Содержание

Апартаменты — правовой статус и назначение

Апартаменты определение в нормативных документах

Термин «апартаменты» активно используется в России на протяжении последних десяти лет. И если раньше это понятие было нечетким и размытым, то сегодня под ним подразумевается абсолютно конкретный вид недвижимости. «Апартаментами» называют:

  • Роскошные номера в отелях;
  • Просторные квартиры, расположенные в престижных жилых комплексах;
  • Квартиры с панорамным остеклением.

Несмотря на то, что российское законодательство уже давно дало четкое определение понятию «апартаменты», их правовой статус до сих пор вызывает сомнения у некоторых экспертов.

«Рассмотрим, какие же плюсы и минусы имеет новый формат недвижимости, а также попытаемся дать точное определение его правового статуса»

Правовая формулировка апартаментов

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.

В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие 15.04.2011г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости.

Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты.

Иными словами, апартамент — это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:

  • Апартаменты;
  • Сервисные апартаменты;
  • Апарт-отели;
  • Кондо-отели.

Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную). Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность. Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.

Что послужило причиной появления апартаментов в РФ?

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.

Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом. Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают. Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.

В чем отличие апартаментов от классических квартир?

Главным отличием апартаментов от классических квартир является юридический статус. В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся следующие объекты:

  • Жилой дом (часть жилого дома);
  • Квартира (часть квартиры);
  • Комната.

Необходимой характеристикой любого вида жилья служит его функциональное назначение. Согласно российским законам жилым является изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания граждан и соответствует установленным санитарным и техническим нормам, а также иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), дома отдыха, санатории, пансионаты, отели и прочие средства размещения имеют другое функциональное назначение. Они используются для временного пребывания граждан, в отличие от мест их постоянного жительства.

Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщик может соблюдать все необходимые технические и санитарные нормы.

Минусы апартаментов

Стоит отметить, что наличие таких негативных факторов, как статус нежилого помещения и невозможность прописки, не отпугивает от апартаментов потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что их контингент довольно специфичен — топовые менеджеры крупных компаний, сотрудники иностранных фирм, бизнесмены, большую часть времени проводящие в командировках.

Для таких людей главное значение имеет месторасположение объекта и наличие гостиничного сервиса, а вовсе не проблема прописки. Кроме того, интерес к покупке апартаментов нередко проявляют клиенты, у которых уже есть собственное жилье, иногда даже не одно.

Плюсы апартаментов

Безусловно, помимо минусов у апартаментов имеются и свои плюсы. К главным достоинствам такой недвижимости можно отнести ее выгодное месторасположение (владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, иногда даже в том же здании). Жители апартаментов в рамках многофункциональных комплексов получают возможность пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.

К несомненным плюсам апартаментов можно отнести и свободу в оформлении таких помещений. Помимо этого, категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office» с переговорными комнатами.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/apartamenty-pravovoj-status-i-naznachenie/

Чем отличаются апартаменты от квартир | Гордон и Партнеры

На вопрос: «Как купить апартаменты в Москве?», многие ответят, что это несложно, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель апартаментов. Первая из них — что он покупает. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет покупку.

Что такое апартаменты и как купить апартаменты в Москве?  Как купить то, чего в России не существует?

Апартаменты это:

В толковом словаре Ожегова значение слова апартаменты —  большое парадное жилое помещение.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то  пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты.  В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения:  жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.  Отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция до 1990 – жить в квартирах.

Чем отличаются апартаменты от квартир

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, чем отличаются апартаменты от квартир? Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Читайте также  Пятно застройки определение

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих  апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, несет гораздо больше опасностей, поскольку отличия у квартиры и апартаментов юридическими последствиями не ограничиваются.

Апартаменты в России  — не жилые помещения.  Можно ли жить в не жилых помещениях?

Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Как следствие, у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) отсутствует возможность получать соответствующие социальные блага (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют в качестве обычных квартир для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации  традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Но в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах апартаменты не упоминаются.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеизложенные нормативы нежилых помещений проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками  и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с  разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности,  подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

В последние годы и особенно в Москве застройщики продают апартаменты по договорам ДДУ, но это не значительно улучшает положение покупателей.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, сами по себе такие помещения могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.При этом, апартаменты по санитарным нормам (удаленность от дорог, шум, освещенность и т.д.) не обязательно соответствуют параметрам квартир.

Так же в апартаментах не обязаны обеспечивать наличие общедоступность парковок, двора и т.д.

На эти параметры проекта и условия продажи апартаментов необходимо обращать внимание при покупки.

Нужен юрист для сопровождения покупки апартаментов?Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с апартаментами?

Звоните, пишите:

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С  2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный  акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

При покупке апартаментов покупатель может лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Конечно, преждевременно ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015году или ранее.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания.  Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свод правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир  устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает более высокие требования: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала,  наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений.

Для покупателя апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в свидетельстве означает определенную юридическую фикцию.

Отличия 

В чем юридическая разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

апартаментов. Налоги

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

Читайте также  Дайте определение такому природному явлению как наводнение

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/kak-kupit-apartamenty-v-moskve/

Речь идет о проекте Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.

Основные нововведения

Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.

Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).

Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.

И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность «прописки».

Жилье или отели?

Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.

Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения «расширенного проживания» зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса «Киевский», вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya

Как пояснил в интервью Hotelier.

PRO директор по продажам, маркетингу и дистрибуции в России, Грузии и СНГ AccorHotels Алистер Уоттс, апартаменты гостиничного типа пользуются популярностью у представителей международных компаний, представители которых приезжают в Россию на 3-12 месяцев, но не планируют оставаться здесь постоянно. Востребован этот формат проживания и у зарубежных специалистов, участвующих в подготовке к проведению в России Чемпионата мира по футболу 2018 года. Речь идет как о представителях FIFA, так и компаний, обслуживающих мероприятие.

«Белые пятна» закона

Фактически законопроект относит апартаменты к особому виду жилья и совершенно не оговаривает работу сервисных апартаментов. В частности непонятно, может ли гостиница с апартаментами отнесена к пресловутым «многофункциональным зданиям».

Туманной представляется ситуация с «общедомовым имуществом» в рамках единого многофункционального здания, тем более, что в состав этого имущества войдет и земельный участок.

Кто возьмется провести грань между жилыми и сервисными апартаментами, расположенными в одном здании, тем более, что в состав объекта могут входить и отели, и магазины, и деловая инфраструктура? Аналогично, непонятен момент, связанный с управлением многофункциональным зданием, точнее с тем, как вписать туда товарищества собственников недвижимости.

Общественная экспертиза закона об апартаментах должна продлиться до 8 ноября. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин не исключил, что уже до конца 2017 года законопроект поступит в Государственную Думу РФ. Представители Минстроя пообещали провести консультации со всеми заинтересованными сторонами, однако очевидно, что документ направлен лишь на решение «жилищного вопроса» и вряд ли включит в себя моменты, связанные с гостиничными апартаментами.

Со своей стороны редакция Hotelier.PRO попросила экспертов гостиничного рынка прокомментировать вопросы, связанные с работой гостиничных апартаментов в многофункциональном здании – в свете законодательной инициативы Минстроя.

Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield

Такого рода комплексы распространены на наиболее развитых рынках, там, где высокая стоимость земли, и где из имеющегося земельного участка требуется получить максимальную капитализацию.

МФК позволяют «развести» функции и снизить внутреннюю конкуренцию, создаваемую «избыточными» площадями, возникающими, когда инвестор стремиться плотнее застроить участок, получив максимально возможные площади, а рынок не может поглотить весь предлагаемый объем.

Тогда вместо гостиницы на 500-700 номеров, которую сложно будет заполнить, строят многофункциональный комплекс, включающий отель и апартаменты.

Хороший пример – Москва-Сити, высотки Екатеринбурга, проекты Набережная Европы Санкт-Петербург и прочие. В то же время, примеров строительства сервисных апартаментов как части гостиничного комплекса практически нет: гостиничный сервис не настолько востребован будущими собственниками жилья, чтобы платить за это «премию» к цене апартаментов.

О проблемах, возникающих, если в составе гостиничного комплекса, есть апартаменты на продажу

Если гостиницей управляет команда Собственника отеля, то такая схема возможна. В частности, мы наблюдаем это в Сочи: в части комплексов апартаментов есть отдельные владельцы, купившие юнит, тогда как остальной «номерной» фонд остается в собственности инвестора.

В этом случае основные проблемы – покупатель апартамента может быть недовольным шумом, тем, что в лобби постоянно «посторонние» люди и т.д. Инвестор может испытывать сложности со сбором коммунальных платежей и оплатой эксплуатационных расходов.

Проблемы Инвестора обострятся по мере сокращения доли жилых юнитов, остающихся у него в собственности, поскольку сократятся операционные доходы, а расходы останутся прежними, в первую очередь, на эксплуатацию комплекса, на управление и маркетинг.

Если покупатели апартаментов становятся собственниками и общих площадей (лобби, подвал и тд), а также участка, то все расходы, связанные с содержанием этой собственности, лягут также на них. Вряд ли все готовы к этому.

Собственники могут также «сместить» гостиничного оператора – выбрав собственное ТСЖ. В этом отношении международные операторы не подписывают договоры на управление комплексами апартаментов, имеющих много владельцев, предпочитая иметь дело с Ассоциацией собственников жилья или его российским аналогом – ТСЖ

О том, попадают ли гостиничные апартаменты под законопроект Минстроя

Здесь ряд критических факторов. Первый – собственность. Если апартаменты продаются в собственность частным лицам, то это уже не гостиничный принцип получения дохода. Второй фактор – длительность проживания и вообще факт проживания. В гостинице проживают временно. В жилом доме – постоянно. Если апартамент покупается с целью извлечения дохода (кондоотель), то собственник не предполагает в нем жить. Покупает не для проживания. Таким образом, это вопрос трактовки.

Елена Лысенкова, генеральный Директор Hospitality Income Consulting

Реальных сервисных апартаментов не так много, проектов с проданными объектами недвижимости внутри здания менее 10-ти в стране. В то же время апартаментов на продажу очень много (более 50-ти), но они не представляют формат рентного гостиничного бизнеса. Так рынок структурирован следующим образом:

Апартаменты – как объект коммерческой недвижимости с жилой функцией, собственно почти так как он описан в терминологии в законе.

1) Апартаменты в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша).

Из общих сервисов – это уборка общей территории, консьерж, охрана и парковка. Все квартиры отделываются и оснащаются владельцами самостоятельно. Управляющая компания таким жилым домом может предлагать расширенный перечень услуг, включая уборку, химчистку, доставку продуктов и т.д.

На такие апартаменты приходится 90% рынка.

2) Апартаменты гостиничные сервисные – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для последующей передачи управляющей компании для управления / пересдачи как гостиничные номера. Таким квартиры / номера полностью оснащаются в соответствии с требованиями оператора. Таким образом у оператора / управляющей копании договор на управление с большим количество (множественным) собственников, что накладывает ограничения на формат работы.

Вариант 2 в мире известен как lease back apartments c гостиничным сервисом.

3) Апартаменты с сервисом оператора в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Сервис в таких объектах предлагается по меню оператора расположенного рядом отеля. В России такой формат сотрудничества предлагает Новый Арбат 32, c сервисами от Marriott или в апартаментах от Radisson Royal

Могу предположить, что в объектах, в которых будут и гостиничные номера, и апартаменты на продажу, будет разделение границ объекта недвижимости, где заканчивается гостиничный фонд и где апартаменты. И так же определяться доля такого общего имущества.

В принципе, все это есть в действующем законодательстве. Проблемы связаны только с формулированием этой границы, так чтобы не было избыточности такого имущества.

Читайте также  Определение слова пожар

Если в большинстве жилых домов общедомовое имущество – это около 10-12% здания, то в отеле публичные и сервисные зоны занимают до 50% объекта.

Апартаменты гостиничного типа могут попасть по действие данного закона, но только в случае множественного собственника на объект недвижимости. Но тут можно найти выход из ситуации. Например, и у владельцев квартир будут не конкретные квадратные метры, а доли

В целом к текущему документу еще есть ряд вопросов, в том числе: 

• что происходит в МФК, где есть и апартаменты, и отель, и офисы, например, в том числе по распределению помещений общего пользования и территории?

• что происходит с требованиями к социальной инфраструктуре и обязательствам о создании таковой?

Законопроект Минстроя, при всех его слабых местах, все-таки не несет в отношении апартаментов никаких репрессивных нововведений. В этом плане он выгодно отличается от предложений питерских чиновников. Напомним, что комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт-Петербурга выступил с идеей приравнять апарт-отели к жилой недвижимости с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр.

Эксперты, опрошенные редакцией Hotelier.PRO, довольно скептически отнеслись к этой инициативе, отметив расплывчатость понятия «апартаменты». В частности, как отметил региональный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, если в европейском понимании апарт-отели – это отели для средне- или долгосрочного проживания (от 3-х дней до нескольких месяцев), то в России – это именно «жилье без прописки».

Инициатива Минстроя не решает эту проблему, а следовательно – о законодательном урегулировании рынка апартаментов пока говорить не приходится.

«Закон об апартаментах» Минстроя является частным примером отсутствия межведомственного подхода при решении комплексных социально-экономических проблем страны.

Коль скоро понятие «апартаменты» стихийно распространилось и на сферы жилой, и коммерческой (гостиничной) недвижимости, то решение этой проблемы требует, как минимум, разделения жилых и гостиничных апартаментов, хотя бы на уровне терминологии.

Таким образом, «закон об апартаментах» должен разрабатываться, по меньшей мере, при участии Минкультуры (а точнее – Ростуризма), в ведении которого и находится гостиничный бизнес.

Пока понятие «апартаментов» различного типы не определены и не разграничены на законодательном уровне, в крупных городах страны продолжат возводиться «гостиничные комплексы», по факту являющиеся жильем, над апарт-отелями будет висеть угроза «социального обременения», а ТСЖ начнут конкурировать с гостиничными операторами за контроль над «многофункциональными зданиями».

РБК, РИА Новости

Источник: https://hotelier.pro/management/item/3144-apart

Чем апартаменты отличаются от квартир

Слово «апартаменты», не переводимое, наверное, на другие языки мира, прочно вошло в столичных лексикон рынка недвижимости. Обозначает оно предназначенную для жилья недвижимость, которая-де-юре является коммерческой.

Единственное юридическое определение апартаментов на начало 2014 г. содержалось в нормативных документах Министерства культуры. Так определялись номера повышенной комфортности с кухней площадью от 40 кв. м. Затем было принято Постановление Правительства Москвы от 11 ноября 2014 г. N 660-ПП, где четко показали, что никаких «апартаментов» не существует. Максимум, что может быть — это апарт-отели.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, напоминает, что такого статуса, как «апартаменты» — нет. Назначение помещения может быть или жилым или нежилым. То, что называется апартаментами, это помещение, расположенное в нежилом здании, помещения в котором могут предназначаться, в том числе, для временного проживания (гостиница). Юридический статус нежилого помещения и сейчас можно изменить на жилое путем перевода согласно статьям 22, 23 Жилищного кодекса.

Особняком здесь стоят лофты. Так называют апартаменты, которые не строятся, а реконструируются. Отличие для потребителя на этапе покупки — в правоустанавливающих документах. В существующем здании свидетельство о собственности уже есть в наличии. В принципе, во всем мире лофтами и называют жилье, расположенное в старых промышленных заданиях.

На что именно влияет отсутствие статуса жилой недвижимости?

1. В апартаментах нельзя прописаться и пользоваться ближайшей социальной инфраструктурой. То есть вы не сможете прикрепиться к ближайшей районной поликлинике, а дети не будут посещать ближайший детский сад.
Проблема эта решается покупкой коммерческих медицинских страховок и обучением в частных школах. Более того, если среди разрешенных видов использования помещения есть гостиница, то в апартаментах возможна временная регистрация. И тогда проблема с садами, школами и поликлиниками будет решена.

2. Даже с временной регистрацией вы не сможете участвовать в муниципальных выборах. Выбирать мэра, депутатов МГД, муниципальных депутатов можно только по месту постоянной регистрации. Получается, что жители апартаментов частично понижены в своих гражданских правах. Сейчас этот вопрос волнует мало кого — явка на местные выборы составляет 15–20%, но ситуация ведь может измениться?

Илья Свиридов, канд. Юридических наук и депутат МГД, правда, в этом особого «ущемления» прав не видит. Ведь жители апартаментов могут ать по месту постоянной регистрации. «Если человек прописан где-то, значит, значит у него там недвижимость — квартира, дом. И есть привязка к месту».

3. Апартаменты облагаются повышенным налогом. Действительно, налоговая ставка в апартаментах выше — 0,5% независимо от кадастровой стоимости объекта. Но так и кадастровая стоимость — почти пропорционально ниже.

Правда, владельцы апартаментов не смогут получить вычет из налогооблагаемой базы в размере стоимости 20 кв. м. Это незаметно на больших объектах и существенно для студий.

Не стоит успокаиваться и по поводу низкой кадастровой оценки: теоретически ее должны пересматривать раз в пять лет. Подробнее о кадастровой оценке читайте здесь.

4. Нет централизованного регулирования тарифов естественных монополий. Каким образом это скажется на оплате ЖКХ — сказать сложно. Есть примеры, когда договоры с поставщиками заключены даже на более выгодных условиях, чем общегородские тарифы. Но риск повышенной оплаты остается. С другой стороны, владельцы апартаментов освобождены от уплаты непонятного взноса в фонд капитального ремонта.

5. В апартаментах отсутствуют жесткие правила планировки, которые есть в жилой недвижимости. Например, здесь нет понятия «мокрой зоны», поэтому можно располагать санузел в любом месте. С другой стороны, здесь и не гарантировано соблюдение норм инсоляции.

6. В апартаментах возможно зарегистрировать юридическое лицо. Для юридического лица использование апартаментов может быть основанием для возмещения НДС.

То есть минусы жизни в апартаментах, очевидно, перевешивают плюсы. Но это компенсируется разницей в цене примерно в 20%.
В марте 2014 г., т. е. год назад, специалисты «Метриум Групп» проанализировали разницу в цене между апартаментами и жилыми комплексами, находящимися в одной локации. Очевидно, чем выше класс недвижимости, тем разница оказывалась меньше.

Так в эконом-сегменте сравнивались ЖК «Большое Кусково» и апартаменты в составе комплексной застройки «Царицыно-2» (100,5 тыс. руб/кв. м). Разница — 22%. В комфорт-классе предлагалось сравнить ЖК «Белый Парк» (139,5 тыс. руб./кв. м) и МФК «Водный» (113 тыс. руб./кв. м). Разница — 20%. В бизнесе в качестве примера взяли апартаменты «Штаб-квартира на Мосфильмовской» (166 тыс. руб./кв. м), ЖК «Мосфильмовский» (206,5 тыс. руб./кв. м). Разница — 19,5%.

Редакция портала KVARTIRAvMOSKVE.ru изучила, а что происходит с ценами с течением времени. Оказалось — эта разница сохраняется! В качестве модельного объекта были взяты одни из старейших апартаментов Москвы — дом серии КОПЭ-Парус на Ярославском шоссе, построенный в 2006 г.

Средняя стоимость в начале апреля 2015 г. в предлагаемых там квартирах — 147 тыс. руб/кв. м. Для сравнения взяли более старый дом серии КОПЭ и расположенный по соседству монолитно-кирпичный дом тех же лет постройки. В квартирах средняя цена равна 188 тыс. руб./кв. м.

Разница- 21,8%!

Будущее апартаментов

Последнее время активно ходят слухи, что апартаменты будут переведены в жилье (по крайней мере там, где это позволяют по конструкционным особенностям здания). Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, говорит, что ожидается введение в законодательство термина «жилые апартаменты».

Это может позволить получать гражданам постоянную регистрацию, платить не более 0,5% налога на имущество и т. п. Также мы надеемся, что девелоперы лофтов или товарищества собственников недвижимости будут активнее менять назначение использования земельного участка, добавляя гостиничное.

Это позволит проживающим получать временную регистрацию даже если термин «жилые апартаменты» не распространят на лофты. Получат развитие апарт-отели за-за соответствия их концепции приоритетам Правительства Москвы.

Но вот Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans, в этом вопросе категорична: «Слухи пошли на основании вранья продавцов, рассчитанного на несбыточные мечтания покупателей. „Амнистия“ невозможна, поскольку для жилых помещений совершенно другие стандарты, апартаменты этим стандартам не соответствуют. На сегодняшний день нет ни одного документального подтверждения появившимся слухам, никаких нормативных актов не публиковалось».

По мнению эксперта, сейчас, при закручивании гаек и желании государства знать, где живут граждане, и намерении оказывать гражданам как можно меньше бесплатных услуг, в статусе апартаментов не изменится ничего. Хозяева будут платит более высокий налог на недвижимость, а продать их будет сложнее.

Кроме того, учитывая особенности нежилых помещений и существующую нормативно-правовую базу, говорить о каких-либо существенных изменениях с точки зрения закона в обозримом будущем, не приходится.

А вот что думают о будущем апартаментов другие эксперты рынка недвижимости

Игорь Золотухин, зам. генерального директора KSP Capital (управляющая компания ДЦ «Москва»)

Насколько я знаю, никаких официальных документов (заявлений) в последние дни не было, и то, что рынок перешептывается — это «слухи». Возможно, слухи смогут мотивировать государство на ответную реакцию. Понятно, что все хотят официально присвоить статус апартаментам статус, равный жилой недвижимости, но в настоящее время законодатель к этому не готов: придется менять законы вплоть до целевого назначения участка под застройку.

На текущий момент есть два официальных вида недвижимости: жилая или нежилая (коммерческая). Можно спрогнозировать, что для апартаментов может быть создано отдельное определение, но это не дело одной недели или месяца. Что это может дать? Для девелопера меньше требований, чем по строительству жилой недвижимости, но больше, чем для строительства коммерческой, а для покупателя — повышение стоимости.

Источник: https://www.kvartiravmoskve.ru/articles2/Chem-apartamenty-otlichaiutsya-ot-kvartir/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: